top of page

加拿大税务居民海外资产申报讲座之一 - 房产类海外资产如何申报


很多新移民朋友对于海外资产申报——房产类的申报有一些认识的误区,我们今天就这个问题来讨论一下。


所有海外资产都要申报吗?


首先我们要区分的概念是我们的“所有的海外资产” 和加拿大税务局“要求申报的海外资产”。 这是两个不一样的概念。"所有的海外资产"是我们加拿大税务居民在加拿大海外拥有的所有资产的总和,但是加拿大税务局“要求申报的海外资产”只是我们所有的海外资产的一部分,很多的海外资产是不需要申报的。比如说自用的物品,自己使用的名车名表等,自己欣赏的收藏品等,价值再高也是不属于需要申报的海外资产。回到房产类,自住自用的房产类资产也是不需要申报的海外资产。

举个例子,如果一个加拿大税务居民在中国北京、上海都有一套房子用于自住,在海南还有一套度假屋。这个加拿大税务居民每年回国,不同的季节在不同的房子里面居住,这样,这三套房子都是免于申报海外资产的。


有的读者可能要困惑了:


“听说加拿大的海外资产申报,免报的海外资产只有一套,超过的部分,即使是自住自用也需要申报。”

我们在提供咨询的过程当中,这是最常见的问题之一。 提出这个问题主要是把海外资产申报规定中自住自用类房产免报和加拿大税务居民的主要居所免税的概念给混淆了。


先说加拿大税务居民的主要居所免税的规定:


主要居所免税是指加拿大税务居民在出售自住房产的时候,该出售的房产的资本利得部分的个人所得税免税的规定,该规定有一个核心就是在申请主要居所免税的时候,每年只能指定一套自住房产分摊到该年度的增值部分免税。具体的计算方法我们会另文解析。

而海外资产申报是不一样的,在申报海外资产房产类资产的时候,并没有这个只有一套自住房可以免报的规定。是我们自己混淆概念了。


接下来的一个最常见的问题是:


“如果我不申报自住类海外资产,我将来卖掉房产怎么将卖房款项汇入加拿大,税局不会找我麻烦吗?” 

加拿大海外资产申报的规定是自住自用房产免报,但是在自住自用房产卖出的时候,当年要在加拿大税表上申报该套房产的买卖情况,比如说卖出价格是多少,当时成为加拿大税务居民时候的房产评估价是多少,是否有增值,是否申请主要居所免税等等。


通过申报该套房产的交易细节,税局就掌握了加拿大税务居民的海外资产变化情况。纳税人的该套自住自用类房产由免报的资产变为需要申报的现金,债权类资产。


另外一个常见的问题是:


“我不申报自住自用类房产,如何证明我在成为加拿大税务居民的时候就拥有这类房产?”

其实这类资产免报,不意味着我们不要做相应的准备。长登加拿大的时点,通常我们要准备我们所有房产的市价评估报告来确定这些房产的加拿大税务成本, 而房产评估报告上面通常有房产证的信息等,这些信息足以证明这些房产在纳税人登陆加拿大时候的所有权。


那有的读者说了:


“您说自住自用的房产不用申报,那我有很多套房子,反正没有出租,我都说自住自用行不行呢?” 

  

加拿大税务局关于海外资产申报,有合理性原则,如果有很多套房子,都说是自住,也是不符合税局合理性原则的。这种情况下建议大家要咨询专业的会计师,确定科学合理的海外资产申报方案。

bottom of page